Câu hỏi: Hiện nay, tôi muốn mua một căn nhà. Tuy nhiên, căn nhà này chưa được cấp sổ đỏ.
Luật sư có thể cho tôi biết việc chuyển nhượng này có gặp rủi ro gì không?Trần Hải Phong, Hà Nội.
Xem thêm các tư vấn luật sau:
>> Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
>> Khởi kiện đòi lại đất
>> Dịch vụ pháp lý
Trả lời:
Dưới góc độ pháp lý, việc mua bán nhà đất khi chủ sở hữu chưa có sổ đỏ tiềm ẩn những rủi ro cơ bản sau:
Thứ nhất, Điều 450 BLDS quy định “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực… ” và khoản 1, Điều 127 Luật đất đai 2003 cũng quy định “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng … ”. Như vậy việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.
Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, hồ sơ công chứng yêu cầu phải có “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”. Do đó, có thể hiểu cơ quan công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận). Chính vì vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay, không được cơ quan có thẩm quyền chứng thực.
Trong trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu theo Điều 134 BLDS 2005. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Thứ hai, tài sản không được cấp Giấy chứng nhận nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Bạn không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Ví dụ như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi… Do vậy sau khi mua, bạn có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Công ty Luật Thái An hân hạnh giới thiệu dịch vụ làm sổ đỏ tại đường link này:
https://luatthaian.vn/ca-nhan/tu-van-luat-dat-dai/xin-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat/
Và dịch vụ tách sổ đỏ tại đường link này:
https://luatthaian.vn/ca-nhan/tu-van-luat-dat-dai/dich-vu-tach-so-do/
