Từ cuối năm 2004, dự án khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh, huyện Hoài Đức (Hà Tây cũ) được khởi công, do Cty TNHH Dịch vụ đầu tư và du lịch Nghi Tàm, nay là Cty Cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn (Cty Bảo Sơn) làm chủ đầu tư. Nằm trong dự án này, có tiểu dự án biệt thự kinh doanh, được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt tháng 5/2007. Tuy nhiên, sau khi được phê duyệt phần dự án biệt thự kinh doanh, Cty Bảo Sơn chỉ thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng; phần xây dựng biệt thự (xây thô) thì giao lại cho Cty Cổ phần Thương mại tổng hợp quốc tế D&T Hà Nội (Cty D&T) thực hiện. Để được thực hiện dự án này, theo hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa hai bên, Cty D&T phải trả cho Cty Bảo Sơn hơn 201 tỷ đồng.

Từ cuối năm 2004, dự án khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh, huyện Hoài Đức (Hà Tây cũ) được khởi công, do Cty TNHH Dịch vụ đầu tư và du lịch Nghi Tàm, nay là Cty Cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn (Cty Bảo Sơn) làm chủ đầu tư. Nằm trong dự án này, có tiểu dự án biệt thự kinh doanh, được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt tháng 5/2007. Tuy nhiên, sau khi được phê duyệt phần dự án biệt thự kinh doanh, Cty Bảo Sơn chỉ thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng; phần xây dựng biệt thự (xây thô) thì giao lại cho Cty Cổ phần Thương mại tổng hợp quốc tế D&T Hà Nội (Cty D&T) thực hiện. Để được thực hiện dự án này, theo hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa hai bên, Cty D&T phải trả cho Cty Bảo Sơn hơn 201 tỷ đồng.

Ngày 10/12/2007, Cty D&T vay 66,5 tỷ đồng của Ngân hàng Dầu khí toàn cầu (GP.Bank) để thực hiện dự án bằng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là quyền sử dụng đất và 47 căn biệt thự là tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, ngay sau khi vay được vốn ngân hàng, Cty D&T đã bán, chuyển nhượng những căn biệt thự đó cho hàng chục cá nhân. Và đương nhiên, khi đặt bút ký hợp đồng mua những căn biệt thự này, những người khách hàng không hề hay biết là họ đã mua phải nhà đang là tài sản thế chấp của GP.Bank. Theo Luật sư Trần Đình Triển, việc người dân không biết gì về thông tin những lô đất họ mua đã bị đem thế chấp tại ngân hàng là do ngay trong bản cam kết giữa 3 bên: Ngân hàng Dầu khí toàn cầu, Chủ đầu tư (Cty Bảo Sơn) và Cty D&T đã có một thỏa thuận riêng rằng việc thế chấp này không được phép tiết lộ.
Mới đây, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an đã khởi tố bị can, bắt tạm giam bà Trần Thị Mỹ Hạnh, Giám đốc Cty
D&T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản công dân.
Theo chúng tôi:
1. Giám đốc Cty D&T tự ý bán các căn biệt thự khi chúng đã là tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng là việc làm vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp quy định tại khoản 4 Điều 348 Bộ Luật Dân sự.
Về phía những người mua biệt thự…trên giấy, họ là nạn nhân của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, có thể sẽ phải trả giá đắt cho việc làm thiếu cân nhắc của mình trước khi quyết định một vấn đề hệ trọng.
2. Đối với sự thoả thuận 3 bên: GP.Bank, Chủ đầu tư (Cty Bảo Sơn) và Cty D&T rằng “việc thế chấp này không được phép tiết lộ”:
Thiết nghĩ, thoả thuận đó không trái pháp luật nếu việc thế chấp vay vốn ngân hàng không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.
Trong tình huống này, Cty D&T vay vốn của GP.Bank để thực hiện dự án thông qua hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (quyền sử dụng đất và 47 căn biệt thự là tài sản gắn liền với đất).
Mục a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định thế chấp quyền sử dụng đất “phải đăng ký giao dịch bảo đảm”. Tại Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp hướng dẫn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất.
3. Có ý kiến nói rằng trong tình huống cho vay thế chấp này, GP.Bank không phải đăng ký giao dịch bảo đảm, bởi tại Điều 60 về “Thế chấp nhà ở”, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, không có nội dung nào bắt buộc bên nhận thế chấp nhà ở phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
A/ Về quy định tại Điều 60 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP:
Thế chấp “nhà ở” khác với thế chấp nhà ở là “tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất”. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP không quy định thế chấp nhà ở là “tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất”. Việc thế chấp nhà ở là “tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất” được quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác (như: Nghị định số 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm và Thông tư liên tịch hướng dẫn số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP). Nghị định số 90/2006/NĐ-CP không bãi bỏ quy định của những văn bản pháp luật vừa nêu về thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm trong khi Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: “Văn bản quy phạm pháp luật khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ, bãi bỏ hoặc đình chỉ việc thi hành thì vẫn còn nguyên hiệu lực và phải được nghiêm chỉnh thi hành” (khoản 1 Điều 9).
B/ Trường hợp có quy định khác nhau do một cơ quan ban hành:
Mục a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp “phải đăng ký giao dịch bảo đảm”. Về vấn đề này, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ban hành trước đó (ngày 6/9/2006) không có quy định khác.
Tuy nhiên, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau” (khoản 3, Điều 80)./.

Nhà báo - LG. Nguyễn Chấn